x
Присоединяйся к нам
02/03/2017


Гид по рынку новостроя: цены, предложения, спрос, тенденции

Гид по рынку новостроя: цены, предложения, спрос, тенденции

Комментарии   |   Содержание выпуска



Поскольку из всех инвестиционных инструментов в Молдове сегодня наиболее доступным является недвижимость, этой сфере уделяется повышенное внимание. Основной драйвер происходящих процессов на рынке недвижимости — снижение спроса, что связано со сложной макроэкономической ситуацией. Какие характерные тенденции наблюдаются в данной сфере? Нет ли каких-либо скрытых факторов в процессах, происходящих на рынке недвижимости, и что еще в будущем может повлиять на ситуацию?

Олег ОНИЛА

Основные тенденции

Причины падения цен на недвижимость вполне очевидны, и эксперты подтверждают, что в основе — падение потребительского спроса. Он в свою очередь спровоцирован экономическими проблемами нашего государства, а в конечном счете низким качеством управления. Высокий уровень депопуляции в стране, самый высокий уровень эмиграции в мире (136 человек в день) — показатель тотальной экономической депрессии. Вывод прост: откуда может взяться спрос и экономическая активность, если население «сидит на чемоданах»?

Однако спрос на недвижимость все же есть, хоть и небольшой. И из-за высокой конкуренции застройщикам постоянно приходится снижать цены.

«Плавное снижение цен происходит достаточно давно, — говорит Раду Шитов, исполнительный директор Euroimobil. — А дальнейшее снижение приведет к тому, что те, кто строит на собственные средства, законсервируют проекты, а те, кто кредитуется, и вовсе уйдут с рынка. При этом у нас нет «мыльного пузыря», т. к. есть национальная особенность — люди покупают в основном тогда, когда у них есть возможность оплатить 60% стоимости квартиры. Нет такого бума, какой был, например, в период ипотечного кризиса в США, у нас сложности с кредитами — это тоже сдерживающий фактор. Поэтому резкого снижения цен и обрушения рынка не будет. Дно прощупывается, но все ценовые тенденции плавные, а кое-где есть не только снижение».

Эксперт полагает, что рынок затоварен, а повлиять на него может снижение базовой процентной ставки НБМ. Ведь теперь более 90% сделок это не прямые продажи, а фактически обмен, когда люди продают квартиры в основном из вторичного сегмента и покупают в новострое. Понижение ставки будет стимулировать ипотеку и вообще спрос на рынке новостроя. Ипотека в итоге может составить до 30% всех покупок на рынке. В Кишинэу порядка 200 тыс. семей, многие проживают в ветхом жилье или снимают его. И если станет возможным разумный доступ к финансовым ресурсам при невысоких процентах, это будет способствовать росту спроса. Плюс к тому уже есть госпрограммы, которые помогают выплачивать первый взнос. При покупке квартиры именно первый взнос — самая большая проблема, не у всех есть на него порядка 2–3 тыс. €.

Очевидно, что снижение цен как в прошлом году, так и в нынешнем, связано с низким спросом. Сержиу Чертан, предприниматель, администратор КСЖ Sigur-Asigur, полагает, что как инвестиционный инструмент недвижимость сейчас потеряла привлекательность для частного инвестора, если рентабельность от продажи какого-либо объекта составляет 2–3%. Только для профессионалов, постоянно работающих в сфере недвижимости, это еще может быть вполне прибыльно.

Рынок недвижимости — один из немногих секторов экономики Молдовы, где пока есть активность, по мнению Сергея Чутака, аналитика биржи Lara. Если раньше он был интересным инвестиционным инструментом, то теперь это свойство он может потерять. Впрочем, другие финансовые инструменты вообще не работают: фондового рынка как такового нет. Рынок недвижимости падает не только из-за внутренних факторов, влияющих на ценообразование, но, в том числе, из-за уменьшения количества денежных переводов из-за границы. Граждане меньше заинтересованы в покупке недвижимости, соответственно количество объектов новостроя не увеличивается, а на вторичном рынке предложений даже больше и дешевле, чем раньше.

Сегодня основные покупатели — семьи в возрасте 30–45 лет, граждане с постоянным доходом и стабильной занятостью. И они ожидают от застройщиков дополнительных индивидуальных предложений по финансовой поддержке покупки: рассрочки при платеже, скидки, акции и т. д. Следует отметить, что пока экономика не перейдет к устойчивому росту, спрос на рынке недвижимости будет оставаться недостаточно активным, т. к. платежеспособность населения невысока. Отсюда изменение ценовой политики и спроса, а также вероятность в дальнейшем корректировки цен как на первичном, так и вторичном рынках. Цена на квартиры в новострое приближается к себестоимости строительства, а отрасль достигла минимальной рентабельности, поэтому дальнейшее понижение цены на квартиры в новострое маловероятно.

Понятно, что основные факторы, влияющие на рынок, это проблемы экономики. По мнению Еуджена Цынцара, директора строительной компании D&D, в связи с вышеперечисленными факторами на рынке обозначилась тенденция строительства маленьких невысоких домов, покупатель с опаской относится к покупке жилья в больших комплексах, ищет компактные квартиры, т. к. это позволяет экономить на оплате коммунальных услуг. Большим спросом пользуются дома с хорошей инфраструктурой, рядом с которыми расположены детские сады, школы, предприятия торговли, общественный транспорт и т. д.

Эксперты отмечают, что основные опасности на рынке связаны с тем, что некоторые компании-застройщики берут на себя завышенные обязательства. И риск обрушения таких компаний может подорвать доверие клиентов к рынку в целом, снизится и так невысокий спрос, и пострадать могут все.

Цены приближаются к себестоимости?

В 2016 г. число выданных на строительство разрешений было на 8,5% меньше по сравнению с 2015 г. Всего за год выдали 2 328 разрешений на строительство жилых зданий, что на 6,8% меньше, чем в 2015 г. По мун. Кишинэу их было 828, т. е. зафиксировано снижение на 6,3%. Такие данные приводит НБС. С другой стороны, число разрешений, выданных на строительство многоэтажных жилых домов, увеличилось на 4,6%, но в количественном выражении за период январь-сентябрь 2016 г. их было всего на 2 (!) больше (58 разрешений), чем за аналогичный период 2015 г.

Аналитики биржи Lara на основании статистических данных делают вывод, что объемы предложения первичного жилья в 2016 г. стабилизировались по отношению к периоду 2010–2015 гг. Но в ситуации, когда платежеспособный спрос низок, а объемы предложения остаются высокими, можно ожидать дальнейшего снижения цены с минимальной рентабельностью в строительной отрасли. При этом интерес покупателей к рынку первичного жилья уже традиционно в последние годы является более высоким, чем ко вторичному жилому фонду. Интерес потенциальных покупателей обусловлен в первую очередь снижением стоимости конечного продукта, в т. ч. за счет уменьшения общей площади предлагаемых квартир в новострое, что, естественно, делает продукт более конкурентным и привлекательным.

Адриан Балмуш, финансовый директор Lagmar Impex, отмечает, что за несколько последних лет на рынке появилось много новых игроков, у которых пока нет истории создания строительных проектов. Клиенты теперь стали осознавать необходимость умения ориентироваться на более солидные компании с репутацией и историей, и поэтому выбирают их из-за приемлемых цен, качества, сроков сдачи объектов. Ситуация же с ежегодным снижением цен на рынке недвижимости, по мнению эксперта, связана с тем, что у некоторых игроков они были завышенными. Однако не все игроки снижают цены, в среднем все в пределах ежегодных колебаний в 2–3%, у отдельных до 5%. Игроки рынка давно ждут стабилизации, но статистика неумолима. Происходящее зависит от экономической ситуации, проведения реформ, политической стабильности. Если цены упадут еще на 10–15%, то многие просто заморозят свои проекты, инвестиционная активность упадет. То есть чем сильнее цена продажи будет приближаться к себестоимости строительства, тем менее выгодно будет продолжать строительство. И такая тенденция уже частично обозначилась.

«Себестоимость строительства сейчас в среднем 200–250 €/м2, средняя цена продажи по Кишинэу — 500 €/м2, — рассказывает Раду Шитов. — Многое зависит от качества строительства и ценовой категории: эконом, бизнес, премиум (в последнем случае себестоимость даже выше 550 €/м2). Однако стоит отметить, что цены смешались: есть застройщики, которые, например, строят бизнес-квартиры, но по факту — это хороший эконом-класс. Вот у таких компаний и возникают определенные проблемы, поскольку основные покупки сейчас осуществляются благодаря «сарафанному радио». Кроме того, выбор большой, и покупатели могут проанализировать предложения, оценить качество строительства, благо, все достаточно прозрачно. Так что ситуация с ценами будет грозить только тем застройщикам, которые не являются профессионалами в этой сфере».

Тема банкротства застройщиков — очень серьезная. Ведь не факт, что компания, сдавшая один объект, завершит все свои проекты. Пока такие инструменты, как страхование рисков, лишь апробируются. По словам эксперта, заинтересованы в этом и банки, которые вводят инструменты, позволяющие отслеживать состояние застройщиков, чтобы выдаваемые ипотечные кредиты были безрисковыми. Любая информация о застройщиках может быть полезна, ведь фактически даже те, кто уже наработал авторитет, репутацию, все равно рискуют из-за негативных тенденций на рынке. Кроме того, есть много подводных камней: не дадут авторизации, каких-либо разрешительных документов и т. п. А инструменты страхования ведут к упорядочению рынка, к большему доверию застройщикам и открывают широкие возможности для ипотечных инструментов.

Еуджен Цынцар отмечает, что конкуренция на рынке высокая, домов строится больше, чем существует спрос. Наличие множества новых компаний связано с тем, что 2–3 года назад спрос был высоким. Сейчас он упал, но тенденция высокого уровня застройки еще какое-то время будет сохраняться. Риск в том, что маленькие компании не смогут потянуть проекты, да и крупные компании, взявшие на себя слишком высокие обязательства, также вынуждены будут заморозить строительство. То есть если цена продолжит падать каждый год, прибыль компании снизится вплоть до потери прибылей.

 

Полную версию статьи читай в мартовском номере журнала Business Class! 

 



наверх ↑

BusinessClass - 2017, №126


Подпишитесь на электронную версию






 Оставьте свои комментарии






* Комментарии не должны содержать нецензурные слова и выражения


code
Отправить


До нового номера 7 дн. 8 час.
BusinessClass 141
Конвертор
Погода
Рынки
 
20.4714
18.0517
0.2354
4.1398
0.6374
23.01.2022
0° -4°
Jan 15
+6° 0°
weather
Jan 16
+6° -1°
weather
Jan 17
+7° -1°
weather
Jan 18
+4° -1°
weather
BBC - Error 502: Bad Gateway * { margin : 0;
Консультанты
Задайте свой вопрос и узнайте мнение специалиста
Опрос
Если бизнес не пойдет?

Ваш вариант ответаАрхив
Отправить
Опрос
Какой бизнес сегодня самый доходный?

Ваш вариант ответаАрхив
Отправить
Опрос
Как сохранить деньги в кризис?

Ваш вариант ответаАрхив
Отправить
Опрос
Где взять деньги для создания бизнеса?

Ваш вариант ответаАрхив
Отправить